Saber cómo declarar el alquiler turístico se ha vuelto imprescindible para cualquier propietario que alquila su piso o su apartamento durante el verano. Hacienda recibe cada año la información de las plataformas, cruza los datos y detecta con facilidad los ingresos que no aparecen en la declaración.
Sin embargo, la tributación no es igual para todos. Cambia según los servicios que prestes, según si el inmueble está a tu nombre o al de una sociedad y según la normativa autonómica que te aplique. En esta guía verás qué modelos presentar, qué gastos puedes deducir y qué diferencias hay entre alquiler vacacional y alquiler tradicional.
Alquiler turístico: rendimiento del capital o actividad económica
Esta es la primera pregunta y la que determina todo lo demás. La clave está en los servicios que ofreces al huésped.
- Sin servicios propios de la hostelería (solo entregas llaves, limpias entre estancias y cambias la ropa de cama): tributa como rendimiento del capital inmobiliario en tu IRPF.
- Con servicios propios de la hostelería (limpieza y cambio de ropa durante la estancia, recepción, restauración, lavandería): pasa a ser actividad económica y debes darte de alta, tal y como explicamos en cómo darse de alta como autónomo.
La diferencia es relevante porque también afecta al IVA. El arrendamiento sin servicios hoteleros está exento, mientras que el que sí los incluye se factura con el tipo reducido de hostelería.
| Modalidad | Cómo tributa en IRPF | IVA |
|---|---|---|
| Alquiler turístico sin servicios hoteleros | Rendimiento del capital inmobiliario | Exento |
| Alquiler turístico con servicios hoteleros | Rendimiento de actividad económica | Tipo reducido de hostelería |
| Alquiler de vivienda habitual de larga duración | Capital inmobiliario con reducción | Exento |
| Alquiler a través de sociedad | Impuesto sobre Sociedades | Según servicios prestados |
Qué gastos puedes deducir
Aquí está el ahorro real. Los gastos son deducibles en proporción a los días en los que la vivienda ha estado efectivamente alquilada, no durante todo el año. Por eso conviene llevar un registro exacto de las estancias.
- IBI, tasa de residuos y comunidad de propietarios.
- Suministros de luz, agua, gas e internet.
- Seguro del hogar y seguro de responsabilidad civil.
- Comisiones de las plataformas y gastos de limpieza entre huéspedes.
- Intereses del préstamo hipotecario, nunca la amortización del capital.
- Amortización del inmueble y del mobiliario.
- Honorarios de gestión y asesoría.
Importante: el alquiler turístico no disfruta de la reducción aplicable al alquiler de vivienda habitual. Si además tienes un piso alquilado todo el año, revisa las particularidades en nuestro artículo sobre renta y alquiler.
Modelos y obligaciones que no puedes olvidar
Además de la declaración anual, existen obligaciones periódicas e informativas que suelen pasarse por alto. Puedes consultar los plazos y modelos vigentes en la Sede Electrónica de la Agencia Tributaria.
- Declaración de la renta: los rendimientos se integran en la base general. Te ayudamos con ello desde nuestra gestión de la declaración de la renta.
- Modelo 179: declaración informativa que presentan las plataformas de intermediación con el detalle de cada estancia.
- Modelo 303 y 390: solo si prestas servicios de hostelería y, por tanto, repercutes IVA.
- Impuesto sobre estancias en establecimientos turísticos: en Cataluña, la tasa turística se repercute al huésped y se liquida periódicamente ante la Agència Tributària de Catalunya.
- Registro y licencia turística: sin número de registro no puedes anunciarte legalmente en las plataformas.
Errores habituales al declarar el alquiler turístico
Estos son los fallos que más liquidaciones paralelas generan:
- Declarar solo el importe neto que abona la plataforma, en lugar del ingreso bruto y la comisión como gasto.
- Deducir los gastos del año completo en vez de prorratearlos por días alquilados.
- No imputar la renta inmobiliaria de los periodos en los que la vivienda estuvo vacía.
- Olvidar la amortización, que es una de las deducciones más potentes.
- Aplicar la reducción del alquiler de vivienda habitual, que no corresponde en el uso turístico.
- No repercutir la tasa turística autonómica cuando es obligatoria.
Cuándo conviene pasar a sociedad
Si gestionas varios inmuebles, la carga fiscal en el IRPF puede dispararse al sumarse a tus otras rentas. En ese punto merece la pena estudiar una estructura societaria, comparando tipos, costes de gestión y responsabilidad. Nuestro artículo sobre autónomo o SL es un buen punto de partida, aunque cada caso requiere números concretos.
Cuándo declarar el alquiler turístico y con qué plazos
El calendario depende de la modalidad. Si tributas como capital inmobiliario, el grueso del trabajo se concentra en la campaña de la renta del año siguiente. En cambio, si prestas servicios de hostelería, entras en el circuito trimestral y las fechas se multiplican.
- Abril a junio: declaración de la renta con los ingresos y gastos del ejercicio anterior.
- Enero, abril, julio y octubre: modelos trimestrales de IVA y pagos fraccionados, solo si hay actividad económica.
- Liquidación de la tasa turística según el calendario de tu comunidad autónoma.
- Durante todo el año: registro de estancias, facturas de gastos y justificantes bancarios de cada reserva.
Un consejo práctico: descarga cada mes el informe de liquidaciones de la plataforma y guárdalo junto a las facturas de limpieza y suministros. De este modo, cuando llegue la renta, el cálculo se hace en minutos y no en días. Si tienes el inmueble en Cataluña, revisa también las deducciones autonómicas aplicables.
En resumen
Declarar bien el alquiler turístico consiste en clasificar correctamente la actividad, prorratear los gastos por días alquilados y cumplir con los modelos informativos y autonómicos. Hecho con orden, el ahorro es notable y el riesgo de comprobación se reduce al mínimo.
En Cirera Group revisamos tus contratos, tus liquidaciones de plataforma y tus gastos para calcular exactamente lo que debes declarar. También te avisamos de cada vencimiento autonómico y estatal, de modo que no dependas de recordarlo tú.
Preguntas frecuentes sobre cómo declarar el alquiler turístico
¿Tengo que darme de alta como autónomo por alquilar mi piso en verano?
Solo si prestas servicios propios de la hostelería. Si te limitas a entregar el alojamiento y limpiarlo entre reservas, se declara como rendimiento del capital inmobiliario sin alta en el RETA.
¿Debo declarar los ingresos aunque la plataforma ya informe a Hacienda?
Sí, siempre. La información que envían las plataformas es informativa y sirve precisamente para contrastar tu declaración, no para sustituirla.
¿Puedo deducir la hipoteca completa?
No. Únicamente son deducibles los intereses y los gastos de financiación, nunca la parte de amortización del capital, y además en proporción a los días alquilados.
¿Qué pasa con los meses en los que el piso está vacío?
Esos periodos generan imputación de rentas inmobiliarias, calculada sobre el valor catastral. Por tanto, tributas aunque no hayas obtenido ingresos.
